2023年版｜事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効？費用の相場や注意点も解説

事故物件は、通常の物件に比べて売却が難しいと言われています。
そのため、売り出す前にリフォームすべきかお悩みになる方も多いでしょう。
今回は、事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効なのか、費用の相場や注意点について解説します。
愛西市、あま市で事故物件の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

この記事の執筆者

このブログの担当者  渡邉  友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役
岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年
保有資格：宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店 155号稲沢、ハウスドゥ愛西、ハウスドゥ弥富を運営しています。
市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！
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事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効？

まずは、事故物件のリフォームは資産価値の維持に有効なのかを解説します。

そもそも事故物件とは？

事故物件とは、自殺や殺人などが起きた物件のことです。
どのような物件が該当するのか、法的なルールは定められていませんが、一般的には下記のような物件が事故物件と呼ばれます。

• 室内で殺人事件が起きた
• 孤独死し、発見までに時間がかかった
• ベランダから転落して亡くなった
• エレベーターなどの共用部や駐車場で事故や自殺があった

上記のような物件は、建物自体に問題はないケースがほとんどです。
しかし、遺体が発見された現場であるため、住むうえで恐怖感や不安感が生じてしまうでしょう。
そのような物件は、一般的に心理的瑕疵物件（心理的に抵抗感を覚えたり住み心地が悪かったりする物件）として取り扱われます。
通常の物件より資産価値が下がるため、売却価格は相場の1割～3割ほど安くなるのが一般的です。

リフォームで資産価値の低下を防止できる？

事故物件は、リフォームによって資産価値の低下をある程度防止できます。
先述したとおり、心理的瑕疵物件の多くは建物自体に問題がないケースが多いです。
そのため、リフォームで魅力的な物件に生まれ変われば、不安感や抵抗感を軽減できるでしょう。
死を連想させる水回りや、遺体が発見された場所の床や壁を新品にすると、心理的瑕疵を抑えられ資産価値の低下を防げます。

告知義務はどうなる？

リフォームによって、事故物件の資産価値の低下を防げると解説しました。
しかし、いくら魅力的な物件に仕上がったとしても、告知義務はなくなりません。
告知義務とは、売却する物件に瑕疵がある場合、買主にその内容を伝える義務のことです。
過去に自殺や殺人が起きたことを、契約の締結前に伝えなければなりません。
とは言え、心理的瑕疵が存在する旨は、なるべく早い段階で伝えておくことがポイントです。
万が一トラブルが発生した際も、落ち着いて対処できます。
また、室内だけでなく、敷地内で起きた事故や殺人なども告知する必要があります。

告知義務を怠ってしまうとどうなる？

告知義務を怠ると、告知義務違反となり、契約解除や損害賠償請求につながる恐れがあります。
事故物件は売却しにくいがゆえに「告知したくない…」と言う気持ちになる方も多いでしょう。
しかし、告知義務違反により多額の損害賠償が命じられたケースも多いです。
さまざまなリスクがともなうので、誠実な対応を心掛けるようにしましょう。

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事故物件におけるリフォーム費用の相場

続いて、事故物件におけるリフォーム費用の相場について解説します。

内装のリフォーム費用の相場

壁紙を交換する場合、1㎡あたり1,000円～2,000円が相場となります。
一般的なリフォームでは、劣化したところだけを部分的に交換するケースが多いです。
しかし、事故物件では見た目の印象を良くするために、全面的な交換が必要と言えます。
床の貼り替えにおける費用の相場は、一般的なフローリングで1㎡あたり3,000円～4,000円です。
和室の場合は1畳あたり8,000円～12,000円、クッションフロアは1㎡あたり2,000円～5,000円が相場となるでしょう。
ただし、採用する材料のグレードによってそれぞれ費用が異なります。

水回りのリフォーム費用の相場

お風呂をリフォームする場合、ユニットバスの価格のみで10万円～15万円が相場です。
トイレを交換する場合、トイレユニットそのもので3万円～5万円ほどかかります。
洗面台の価格は5万円、エアコンを新品に交換する際はエアコン本体のみで3万円～5万円が相場です。
撤去費用や処分費用がかかるため、上記の費用にプラスして、それぞれ3万円～5万円の工事費用が必要となるでしょう。
ちなみに、事故物件では、死を連想させる水回りの交換は必須と言えます。
交換されていないと敬遠されることが多く、売却しにくくなるためです。
リフォーム費用が高額になることもあるので、余裕を持って見積もることをおすすめします。

フルリノベーションの際の費用の相場

事故物件をフルリノベーションする場合の費用の相場は500万円です。
フルリノベーションは、間取りの変更や配管の交換など、大掛かりな工事となります。
そのため、1,000万円近くかかることも珍しくありません。
内装や水回りのみのリフォームと比べて高くなりますが、早期売却や資産価値の維持につながります。

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事故物件をリフォームする際の注意点

最後に、事故物件をリフォームする際の注意点を解説します。

注意点1：特殊清掃をあらかじめ済ませておく

注意点としてまず挙げられるのが、特殊清掃をあらかじめ済ませておくことです。
特殊清掃とは、室内に染みついた体液やにおいを、専用の洗剤や機械などで除去するサービスです。
自殺や孤独死で発見が遅れた場合、原状回復のために特殊清掃をおこなうケースが多いと言えます。
リフォーム業者は、あくまでも修繕がメインとなります。
そのため、体液やにおいはあらかじめ除去したうえで、工事に入るのが一般的です。
特殊清掃済みであれば、依頼できるリフォーム業者も増えるでしょう。

注意点2：事故物件であることを正直に伝える

事故物件であることを正直に伝えることも、注意点のひとつです。
特殊清掃によって原状回復できたからと言って、事故物件であることを隠してリフォームを依頼するのはやめましょう。
自殺や殺人などが起きた事実は、どこから耳に入るかわかりません。
事実がわかった時点で、契約を打ち切られる恐れもあるでしょう。
そのため、リフォーム業者に見積もりを依頼する時点で、事故物件であることを伝えることが大切です。
あらかじめ伝えておけば、通常のリフォームとは違うプランを提示してくれたり、状態に合わせた工事をおこなってくれる可能性があります。

注意点3：希望条件を最初に伝えておく

注意点として、希望条件を最初に伝えておくことも挙げられます。
事故物件のリフォームでは、事前に現地調査（物件を訪れて状態を確認すること）をおこなうのが一般的です。
その際に、どのようなリフォームを希望するのかを伝えおけば、現地調査がスムーズにおこなえます。
伝える内容として、下記が挙げられます。

• 予算〇〇円
• 浴室と洗面台は新品に交換
• 床はすべてクッションフロアに変更
• 壁紙の色はすべて白でリーズナブルなものを希望など

希望条件をあらかじめ伝えておけば、現地調査の段階で、予算内に希望どおり進められるか否かを判断してもらえるでしょう。

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まとめ

事故物件でも、リフォームによって資産価値の維持や早期の売却につながります。
どのような工事をおこなうかによって費用が異なるため、リフォームの目的に合わせて適したプランを選ぶことが大切です。
あま市の不動産売却なら「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」へ。
あま市のほかに愛西市にも密着しており、市街化調整区域の物件を得意としています。
お客様のお悩みに真摯に対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

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