【2023年版】投資用マンションの売却タイミングとは？必要な準備や注意点を解説

投資用マンションの売却を検討する際は「いつ売却したほうが良いか」や「どのような準備が必要か」について悩むこともあるでしょう。
この記事では、愛知県あま市で投資用マンションの売却を考えている方に向けて、売却に適したタイミングや事前に必要な準備、注意点について解説します。
安心して投資用マンションの売却をスムーズに進めるためにも、ぜひ参考にしてください。

投資用マンションの最適な売却タイミングはいつ？

不動産の売却価格は、物件の状態にくわえ「いつ、どのタイミングで売却するか」にも左右されます。
適切なタイミングで投資用マンションを売却することにより、損失を回避し、売却利益を得ることができます。
投資用マンションの売却に適したタイミングは、以下のとおりです。

①不動産市場での需要が高いとき

不動産市場での需要が高まるタイミングで投資用マンションを売りに出すと、高値での売却が期待できます。
たとえば、転勤や進学等で引っ越しの多い春先や秋の季節は、不動産売買の需要が上がります。
そのため、需要が上がる季節の少し前にあたる1月下旬から2月頃、秋だと9月頃のタイミングで売り出すのがおすすめです。

②路線価が上昇しているとき

路線価が上昇しているときも、投資用マンションを高値で売却できる可能性があります。
路線価とは、国税庁が公表する「道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格」を指し、定められた地域の土地等の相続税や贈与税を計算するときに用います。
その地域の不動産相場を見るうえでも参考となる指標となり、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で、どなたでも確認可能です。

③大規模修繕の前

区分マンション投資の場合は、大規模修繕がおこなわれる前に売却することで、修繕積立金の値上がりリスクや修繕工事でトラブルが発生したときのリスクを回避できます。
一般的に、築10年～20年の間に大規模修繕工事がおこなわれるため、築10年以内のタイミングで売却すると良いでしょう。

④家賃が相場より高いとき

投資用マンションに入居者がいる状態の「オーナーチェンジ物件」として売却するときは、家賃が相場より高いタイミングで売り出すのがおすすめです。
通常、オーナーチェンジ物件は買主側に「内覧ができない」などの制約があるため、売却価格が相場よりも下がる傾向にあります。
しかし、投資用マンションの家賃収入が高ければ、利回り重視の投資家にとって魅力的なため、希望価格での売却も期待できるでしょう。

最適なタイミングで投資用マンションを売却するための準備

最適なタイミングで円滑な取引をおこなうには、売却の前に準備すべき事柄について理解しておくことも非常に重要です。
以下に、投資用マンションの売却に必要な準備について詳しく解説します。

①管理会社へ連絡する

マンションを売却する際は、マンション管理会社に組合員の「資格喪失届」を提出し、管理費・修繕積立金の清算をおこなう必要があります。
この2つの手続きは、マンション売却の直前におこなう必要がありますが、事前に管理会社に確認しておくのがおすすめです。
事前に準備しておくことで、提出方法やタイミングが明確になり、提出書類の不備や手続きの遅れを避けることができます。
したがって、マンション売却にあたっては、管理会社への事前確認を怠らないようにしましょう。

②不動産相場の調査をする

投資用マンションの売却前には、不動産価格の相場を調査することも必要な準備の1つです。
所有している投資用マンションの相場や予想される売却益を事前に把握しておくことで、買主との価格交渉がスムーズに進むでしょう。
不動産の価格調査には、さまざまな手段がありますが、売り出し中の不動産情報が掲載されている不動産ポータルサイトを利用するのが一般的です。
不動産ポータルサイトを利用すると、建物構造、築年数、間取りなどの条件に基づいて、同じ地域内の類似物件を検索し、販売価格を確認することができます。

③必要書類を揃える

投資用マンションを売却する際には、用意の必要な書類が複数あるため、早めに取り寄せて準備しておくと取引がスムーズに進みます。
以下は、区分マンションの売却に必要となる主な書類の一覧です。

• 本人確認書類の写し
• 登記事項証明書
• 固定資産税納税通知書
• 権利証または登記識別情報
• マンションの管理規約

本人確認書類は、マイナンバーカードや運転免許証などの身分証明書のことです。
不動産取引では、取引の安全性を確保するために本人確認が必須となっています。
登記事項証明書は、不動産の名義や権利関係などが記載された書類です。
法務局の窓口またはオンラインで取得することができます。
固定資産税納税通知書は、買主と固定資産税を日割り精算するために必要な書類です。
権利証または登記識別情報は、売主がこの不動産の所有者であることを証明する書類となり、不動産売買時に必要な書類です。
売却後に購入者に渡す必要があるマンションの管理規約も、事前に準備しておくこと良いでしょう。
そのほか、実印や印鑑証明書の準備が必要となることもあります。

最適なタイミングで投資用マンションを売却するための注意点

最適なタイミングで投資用マンションを売却するためには、さまざまな注意点もあります。
主な注意点は、以下のとおりです。

①プロの意見

1つ目の注意点は、投資用マンションを売却する際は不動産会社や税理士などの専門家の意見を参考にすることが重要な点についてです。
不動産会社は市場動向や物件の取引事例に基づいて適切な売却価格を提案し、税理士は売却益にかかる税金の節税対策を助言してくれます。
とくに、収益物件の売買実績がある不動産会社に相談することが、投資用マンションの売却成功につながります。
収益物件の売却活動で広告を出す際は、利回りや賃貸需要など、投資家目線で魅力となる面をアピールする必要があるためです。

②居住用マンションとの違い

2つ目の注意点は、投資用マンションは、居住用マンションとは異なる特徴がある点についてです。
たとえば、投資用マンションの場合、利回りや入居率が重要視されることが多いですが、居住用マンションでは住環境や設備が重要視されることが一般的です。
そのため、区分マンションの場合は、収益物件として売却するか、居住用物件として売却するかでターゲット設定や広告の出し方が変わってきます。
また、収益物件と売却する場合と居住用物件として売却する場合では、資産価値が変わってくることもあるため、その点も考慮して売り方を選択しましょう。

③ローンの残高

3つ目の注意点は、投資用マンションを購入したときに組んだローンの残高についてです。
売却価格がローン残高を上回らない場合、売却益が出ないばかりか、自己資金でローンを完済しなければなりません。
そのため、売却価格がローン残高を上回るタイミングが売却に最適なタイミングとなります。

まとめ

投資用マンションは需要が高まっている時期や路線価が上昇しているタイミングで売却すれば、高い価値が見込めます。
売却前の段階では、管理会社への連絡や必要な書類を揃えるなどの準備が欠かせません。
なお、収益物件と居住用物件の違いやローン残高を確認し、専門家の意見をしっかりと参考にすることが重要です。
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岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

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