【2023年版】中古マンションの売却時にリースバックは利用できる？違いや注意点を解説

「家を売却してまとまった現金がほしいが、引っ越しはしたくない」などのニーズにお応えできるリースバック。
しかし、一戸建てに利用されることが多いため、中古マンションでも利用できるか気になるところでしょう。
今回は、愛知県あま市で中古マンションの売却を検討中の方に向けて、リースバックは利用できるか、利用時の一戸建てとの違いや注意点を解説します。

中古マンションを売却する際にリースバックは利用できるか？

リースバックの広告や事例には、一戸建て住宅のケースが多く見られます。
そのため「中古マンションでも利用できるか？」と疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。
中古マンションでもリースバックは利用可能ですが「マンション利用不可」としている不動産会社もあるため、注意が必要です。
リースバックを利用できるかどうかは物件によっても異なるため、まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。

リースバックとは

そもそもリースバックとは何か、仕組みをご存じない方もいらっしゃるでしょう。
リースバックとは、不動産の売却と同時に、売却した元の所有者が新しい所有者からその物件を賃貸借することを指します。
リースバックでは、売却者が賃借人となり、新所有者が貸主となることで、元の所有者が引き続きその物件を利用することができます。
たとえば「住宅ローンの返済がきびしいが、引っ越しはしたくない」や「老後に備えてまとまった資金がほしい」などのシーンで利用されることが多いです。
リースバックは、ビジネス用不動産や個人の一戸建て住宅、中古マンションなど、さまざまな種類の不動産に適用されます。

リースバックの条件とは

リースバックを利用できる中古マンションの条件は、個々の取引や不動産会社によって異なります。
一般的には、以下のような条件が挙げられます。

• 物件の状態が良好である
• 好立地の場所にある
• 賃貸借契約終了後に第三者への売却が見込める

中古マンションでも、建物の構造や設備、外観などがきれいであれば、リースバック契約がスムーズに進む可能性が高まります。
また、駅やバス停などの公共交通機関へのアクセスが良く、周辺に商業施設や学校があるマンションも査定に通りやすいでしょう。
賃貸借契約終了後は第三者に売却しやすい物件も、不動産会社にとって有益なため、リースバックの査定に通りやすいです。
ただし、賃貸借契約終了後も住み続けたい場合は、リースバックの契約時に契約内容を吟味したほうが良いでしょう。

リースバックの売却は中古マンションと一戸建てで違いある？

中古マンションと一戸建てでは、リースバックを利用した際にどのような違いがあるのか気になる方もいらっしゃるでしょう。
主な違いは、以下の3点です。

①現地調査の内容

通常、リースバックを契約するにあたっては「現地調査」が必要不可欠となります。
「現地調査」とは、不動産会社が物件のある場所に出向いて、建物の状態や周辺環境などを調査することを指します。
一戸建ての査定においては、正確な資産価値を調べるためにも現地調査は欠かせません。
一方で、中古マンションに関しては「現地調査不要で買い取る」と謳っているところもあるほど、査定が比較的簡単な特徴があります。
分譲マンションの場合、同じマンション内で他の部屋が売り出されている場合には、その販売価格によって市場相場が把握できるからです。
また、管理会社が修繕や管理の状況、図面などを十分に把握しているため、「現地調査」の重要度が低く、容易に情報を入手することができます。

②築年数ごとの査定価格

土地付きの一戸建て住宅においては、築年数が経つごとに建物自体の価値は急速に低下していきます。
新築時を100%としたときに、築15年を過ぎると資産価値は20％以下に減少し、20年経過後はほぼ10％まで落ち込みます。
しかし、土地の価値は多少の変動はあるものの変わらない部分があるため、リースバックの買取額は、土地の価値を加味して評価されるでしょう。
一方で、マンションにおいては、中古になると若干の価格下落があり、その後築年数とともにゆっくりと資産価値が下がっていきます。
そのため、中古のマンションについては、築年数が経過するに伴い、リースバックの買取額も下がっていく傾向があります。

③不要になるコスト

家を所有していると、固定資産税や火災保険料など、何かと維持費がかかりますよね。
リースバックを利用して売却すると、所有にかかるコストがなくなります。
一戸建ての場合は、上記以外にも建物の修繕費が不要になります。
一方で、中古マンションの場合は、管理費や修繕積立金が不要になる点が一戸建てとの違いです。
そのため、修繕積立金が高い中古マンションの場合は、リースバックを利用して売却することで修繕積立金が不要になるメリットがあります。

中古マンションの売却でリースバックを利用する注意点とは？

リースバックを利用して不動産会社に中古マンションを売却する際の注意点は、以下のとおりです。

注意点①管理組合から外れる

マンションの管理組合は、共有資産である共用部を管理するための区分所有者団体です。
リースバックをする場合、所有者から居住者である賃借人に立場が変わるため、管理組合の組合員としての資格を失い、管理組合からの除名が必要になります。
そして、総会への参加権や議決権を失いますが、総会のテーマが賃借人にも影響する内容の場合は参加が可能です。
つまり、管理組合の参加権や議決権が失われることで、同じマンションの住人にリースバックを利用したことが漏れてしまう場合があります。
とくに秘密にしていない場合は問題ありませんが、リースバックを利用して内密に売却を進めたい場合は、ご注意ください。

注意点②マンションの立地

リースバックを利用する際は、マンションの立地が重要な要素となります。
駅や交通機関へのアクセスが良く、周辺に商業施設や学校、病院などの生活インフラが整っている物件は、リースバック取引がスムーズに進む可能性が高まります。
反対に、不便な場所や治安の悪い場所にある中古マンションは、リースバックの審査に通らない可能性があるため、ご注意ください。

注意点③費用負担

リースバックを利用すると所有者から賃借人に立場が変わるため、マンションに住み続けるにあたっての費用も変わってきます。
管理費や修繕積立金はリースバック契約を結んだ不動産会社の負担となりますが、リースバック利用者が支払う家賃に含まれる場合もあるためご注意ください。
マンション専用の駐車場の利用料などについてもリースバック契約後は不動産会社が支払いますが、家賃に含まれる場合があります。
なお、マンションの管理組合が管理していない駐車場の使用料は、マンション管理費に含まれないため、リースバック利用者の負担です。
水道、電気、ガスなどのライフラインについては、個別に請求が来る場合は、リースバック利用者が事業者に直接支払います。
マンションの管理組合から請求が来る場合は、所有者である不動産会社が一旦立て替えでライフライン使用料を支払うため、利用者は不動産会社に支払います。

まとめ

中古マンションでも、リースバックを利用して売却することは可能です。
リースバックにおける中古マンションと一戸建ての違いは、現地調査の内容や査定価格、不要になるコストです。
リースバックを利用する際の注意点としては、管理組合から外れる点や立地によっては査定に通らない可能性がある点が挙げられます。
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岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

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