不動産売却時の税金の種類とは？譲渡所得税の計算方法と節税方法を解説！

不動産売却を検討するときに必要な諸経費の計算は必須ですが、税金計算についてはどこまで把握しているでしょうか。
税金計算を間違えると追徴課税などのリスクもあるため、不動産売却でかかる税金の種類や計算方法、節税方法について解説します。
愛知県あま市でこれから不動産売却を検討している方は、売却時の税金について確認し、不動産売却に備えましょう。

不動産売却でかかる税金の種類！印紙税と譲渡所得税！

不動産売却の際にかかる税金には売買契約書に必要な印紙税と、売却益に対して課税される譲渡所得税があります。
この2種類の税金について解説します。

売買契約書に印紙を貼り付けることで納税される印紙税

不動産売却で納税する印紙税とは、不動産売買契約書を作成するために課税される税金です。
印紙税は領収書の作成や契約書の作成に対して課税され、取引金額によって税額が変動する国税の種類の1つです。
郵便局や法務局で収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けて消印をすることで納税されたとみなされます。
もし、印紙を貼り付けないで不動産売買契約書を作成した場合には、本来貼り付けるべきの印紙税額の3倍が徴収される過怠税が課税されます。
契約書と印紙への消印を忘れた場合には印紙税額の2倍となります。
不動産売却後は申告のために売買契約書の写しを添付する必要があり税務署で指摘されてしまうので、忘れないように印紙税を納税しましょう。

売却益に対して課税される譲渡所得税

不動産を売却して出た売却益は、譲渡所得という所得とみなされるために譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は給与所得や事業所得と同じように所得税の種類の1つとして扱われ、売却した翌年に申告と納税をしなければなりません。
売却益があるにもかかわらず申告を怠ると無申告加算税と延滞税のペナルティがあります。
譲渡所得税の納税の際には確定申告が必要で、自分で譲渡所得と税額を計算し申告と納税します。
不動産売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、住民票がある住所地を管轄する税務署にて確定申告しましょう。
マイナンバーカードを持っていればスマートフォンやパソコンからの申告も可能です。
記入した書類の確認を税務署の職員にしてもらうことも可能ですが、毎年締め切り日が近づくと税務署が混雑します。
時間に余裕をもって申告するようにしましょう。

不動産売却でかかる税金！譲渡所得税の計算方法

自分で譲渡所得税を計算し、税金を納めなければならないため、計算方法を間違えて申告すると追徴課税や修正申告の対象になります。
そのため計算方法を理解しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、対象になる課税譲渡所得に税率を掛けることで計算できます。
以下の計算式で計算します。
譲渡所得税＝｛売却代金－（取得費－減価償却費）－売却時諸経費｝×税率
ここで出てくる取得費とは、不動産を取得したときの費用のことで、購入金額などを指します。
減価償却費は建物の経年劣化を数字で表したものです。
取得費から減価償却費を差し引くことで売却時点の不動産の価値を算出します。
売却時の諸経費には仲介手数料や印紙税などを計上でき、売却のために測量や解体をしたのならばその費用も計上できます。
しかし、住宅ローンの抵当権抹消費用など、売却のため以外でかかった費用については計上できないので、その項目をよく確認しておきましょう。

譲渡所得税の税率とは

譲渡所得税の税率は不動産の保有期間によって2種類あります。
1つは保有期間が5年以下の税率で短期譲渡所得と呼ばれています。
もう1つは保有期間が5年を越えた場合の税率で長期譲渡所得と呼ばれます。
短期譲渡所得の税率は所得税額30％と住民税額の9％、復興特別所得税の0.63％で合計39.63％です。
長期譲渡所得の税率は所得税額15％と住民税額の5％、復興特別所得税の0.315％で合計20.315％です。

取得費

不動産の取得費は不動産の購入費と考え、そこに購入時の諸経費も算入します。
しかし、相続などで取得した不動産で購入金額が分からないこともあります。
その場合には、売却金額の5％を不動産の概算取得費として計算でき、減価償却費の計算も不要です。
ただし、概算取得費の計算を用いる場合には、税額が高額になることもあるので注意が必要です。
売却金額3,500万円、取得費4,000万円で減価償却費が1,200万円、諸経費200万円だとして譲渡所得額を計算してみましょう。
3,500万円－（4,000万円－1,200万円）－200万円＝500万円（譲渡所得額）
そして概算取得費を用いた場合の計算方法は以下になります。
3,500万円－175万円－200万円＝3,125万円（譲渡所得額）
長期譲渡所得の税率で計算しても、税金の差額が500万円以上発生するため、いかに取得費が重要か試算で分かります。
そのため取得費が分からない場合でも根拠になる資料を探すようにしましょう。

不動産売却でかかる税金を節税する方法とは

譲渡所得税の支払いが必要だとしても、節税につなげられる方法があります。
節税の方法である、購入額を調べること、売却のタイミング、利用できる特例について解説します。

不動産の購入額を調べる

不動産の購入額を明確にすると、譲渡所得税の計算で概算取得費を利用しなくて済むので節税につながります。
先述した計算のとおり、取得費がわかる状態かそうでないかで大きく納税額が変わります。
取得費を調べるだけでも大きな節税効果があるので、可能な限り調査するべきです。
相続した不動産などで購入額が分からない場合には、代用として通帳の写しや住宅ローン契約書などが認められる場合があるので、あれば用意しましょう。

売却のタイミングを調整する

譲渡所得税を計算する際の税率は5年をすぎることで半分ほどに引き下がるため、取得から5年前後であれば5年経過してからの売却が良いでしょう。
また、譲渡所得税の控除を利用する場合でも、相続空き家売却の譲渡所得特別控除や居住用財産売却の特別控除など、3年以内の売却がポイントになる場合もあります。
控除を利用するためには期限が定められている場合もあるので、該当しそうな控除制度は条件を確認しておきましょう。

各種控除や特例を利用する

先述した相続空き家売却や居住用財産売却の特別控除では、譲渡所得から3,000万円を差し引いて税金を計算できます。
課税譲渡所得が3,000万円以下ならば非課税と考えられるため、条件に該当するならば活用したい控除制度と言えます。
また、2023年12月31日までの不動産売却で、その後新居を購入する場合には居住用財産の買い替え特例が適用されるかもしれません。
売却・購入のタイミングや建物などの条件を満たせば売却時の譲渡所得税を、将来購入した不動産を売却するときまで延期できる特例です。
これを用いて将来的に不動産売却しなければ譲渡所得税は免除されるようなものなので、大きな節税効果になります。
3,000万円の特別控除と併用はできないため、特例を利用する際にはよく考えて取り組みましょう。
もし、計算が不安ならば税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

不動産売却でかかる税金は印紙税と譲渡所得税などがあり、譲渡所得税は自分で計算して申告、納税しなければなりません。
譲渡所得税の計算は売却代金から取得費や売却時経費を差し引き、税率を掛けて計算します。
売却のタイミングを調整、購入費を調べる、各種控除や特例を利用することで節税できるので、条件を確認して活用しましょう。
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岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

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