【あま市不動産｜ハウスドゥ愛西】不動産売却時の固定資産税評価額とは？計算方法や土地評価額の調べ方

不動産は一物五価と呼ばれ、評価する方や目的によって調べる評価額が異なります。
評価額にはいくつか種類があり、税金や価格を調べるために用いられるのが「固定資産税評価額」というものです。
今回は不動産売却時に知っておきたい固定資産税評価額とはなにか、計算方法やそのほかの土地評価額を解説します。
愛知県あま市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における固定資産税評価額とは？

まずは、不動産売却における固定資産税評価額とはなにか、役割や評価額の決め方を見ていきましょう。
固定資産税評価額とは、固定資産税の金額を決める際にベースとなる評価額です。
固定資産税だけでなく、都市計画税や登録免許税などの決定にも用いられます。
また、不動産売却で相場を知りたいときも固定資産税評価額を利用することが多いです。
不動産がどれくらいの価格で売却できるのか把握したい場合は、固定資産税評価額を確認すれば、目安の価格を把握できるでしょう。

固定資産税評価額の役割とは

では、固定資産税評価額とはどのような役割を持っているのでしょうか。
まず、固定資産税の金額を算出するためには、定められた計算方法を用います。
計算式には固定資産税評価額を利用するため、固定資産税の金額を決定するうえで欠かせないものです。
そのため、不動産売却で税金がどれくらいかかるのかを知りたい場合は、固定資産税評価額を知ることから始めましょう。

固定資産税評価額の決め方とポイント

不動産売却における固定資産税評価額の決め方とポイントは、下記のとおりです。

• 土地と建物はわけて評価する
• 市区町村が決定する

決め方のポイントとしてまず挙げられるのが、土地と建物はわけて評価することです。
もし、土地と建物の名義人が異なる場合、固定資産税はそれぞれの所有者が支払うことになります。
また、固定資産税評価額は固定資産評価基準に則って算出されます。
最終的に金額を決定するのは市区町村です。
土地は売買の実例価格、建物は再建築費用をベースに評価額が決定するため、それぞれに評価方法があることを押さえておきましょう。

3年に1度評価替えがおこなわれる

公示地価などは毎年公表される一方、固定資産税評価額は3年に1度のペースで評価替えがおこなわれます。
公示地価などは、標準値の価格を調査し公表されますが、固定資産税評価額はすべての土地を調査しなければなりません。
調査や不動産鑑定士の負担が大きいため、毎年ではなく3年に1度となっているのです。
そのため、一般的に固定資産税は3年間同額となります。

不動産売却するなら知っておきたい固定資産税評価額の計算方法

続いて、不動産売却するなら知っておきたい、固定資産税評価額の計算方法をご紹介します。

計算方法

固定資産税評価額は、下記の計算方法で算出します。
固定資産税の金額÷1.4％
請求された固定資産税の金額から逆算すれば、固定資産税評価額が把握できます。
おおまかな金額であれば、上記の計算方法を用いましょう。

固定資産税評価額を調べる方法

不動産売却時は固定資産税評価額の計算方法だけでなく、調べる方法もチェックしておきましょう。
固定資産税評価額が調べられる書類は、下記の4つです。

• 課税明細書
• 固定資産評価証明書
• 公租公課証明書
• 固定資産課税台帳

もっとも簡単な調べ方は、課税明細書をチェックすることです。
課税明細書は、毎年4月～6月ころに送付されてくる、固定資産税の納税通知書に同封されています。
金額の根拠となる固定資産税評価額も記載されているので、確認してみましょう。
固定資産評価証明書とは、固定資産税台帳に登録されている、不動産の価値を証明する書類です。
手数料がかかりますが、市役所の窓口や郵送で取得することができます。
また、公租公課証明書を確認する方法もあります。
公租公課証明書とは、固定資産税の金額を証明する書類で、土地の評価額や課税評価額、軽減税率が適用されている場合の実際の納税額が把握できます。
不動産売却時に土地の固定資産税を正確に確認したい場合は、公租公課証明書を用いましょう。
市役所の窓口だけでなく、郵送でも取得可能です。
ほかにも固定資産課税台帳でも、固定資産税評価額をチェックできます。
固定資産課税台帳とは、評価額を明確にするために作成される台帳のことで、市役所で閲覧可能です。
手数料が発生しますが、取得することも可能です。

課税標準額との違い

固定資産税の納税通知書に、課税標準額が記載されているのを見たことがある方も多いのではないでしょうか。
課税標準額は税金を算出する際のベースとなる金額で、固定資産税評価額と少し異なります。
特例措置が適用されるなど、さまざまな理由で課税標準額のほうが低くなるのが一般的です。

不動産売却における固定資産税評価額以外の土地評価額

最後に、不動産売却における固定資産税評価額以外の土地評価額をご紹介します。
冒頭でご紹介したとおり、不動産は一物五価と呼ばれ、目的などによって調べる評価額が異なります。
そのうちの1つがご説明してきた、固定資産税評価額です。
では、それ以外の4つの土地評価額を見ていきましょう。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年公表する土地の価格です。
全国に約2万か所の基準値があり、その年の元旦の時点の1㎡あたりの価格が評価されます。
1か所の基準値に2名以上の不動産鑑定士が集まり、それぞれ鑑定するのが一般的です。
その結果を土地鑑定委員会がチェックし、公示地価が決まります。
ちなみに、公示地価を公表する主な目的は、土地の取引価格の指標を与えることです。
適正な不動産売却や土地取引をおこなったり、補償額を算定したりするために毎年公表されます。

基準地価

基準地価とは、都道府県が定めた基準値の価格です。
不動産鑑定士が基準値における1㎡あたりの地価を鑑定し、1年に2度（1月と7月）に公表されます。
基準地価は公示地価と異なり、住宅地や工業地なども調査されるのが一般的です。
都道府県が判断した地点が基準値となるため、公示地価と重なる場合がありますが、基準地価は1年に2度鑑定をおこなうので実際の価格が反映されているといえるでしょう。

相続税路線価

相続税路線価とは、7月に国税庁が財産評価基準書で公表する土地の価格です。
相続税や贈与税の金額を算出するための、土地評価額となります。
そのため、不動産の相続や贈与があった際は参考になさってください。
ちなみに「路線」とは、道路の意味です。
路線価は道路ごとに設定されており、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格となります。

実勢価格

実勢価格とは、実際に取引された価格です。
不動産は需要と供給のバランスや景気など、そのときの社会的要因によって価値が変動します。
農作物も、天候や季節によって価格が変動しますよね。
不動産売却時は固定資産税評価額だけでなく、実勢価格を参考にすることで、高値で売るタイミングが把握できるでしょう。

まとめ

不動産売却時に知っておきたい固定資産税評価額とはなにか、計算方法やそのほかの土地評価額を解説しました。
不動産にはさまざまな評価額があり、固定資産税評価額は固定資産税額のベースとなることを覚えておくと良いでしょう。
私たち「ハウスドゥ 愛西　（株）不動産トータルサポート」は、愛知県あま市での不動産売却を得意としております。
売却したい不動産をお持ちの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。  

岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！