【あま市の不動産売却】住宅ローン返済中の不動産は売却できる？

2022-09-13

住宅ローンの返済中でも不動産の売却は可能なのでしょうか？

転勤やご実家に戻らなければいけなくなったケースや返済が難しくなったケースなど、ご事情は様々でしょうが、果たして住宅ローンの残債がある不動産は売却できるのでしょうか？今回は、住宅ローンの残債がある不動産の売却について投稿させて頂きます。

住宅ローンの残債がある不動産の売却に必要な費用

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、現在の【残債】が大きなポイントになります。残債以外に、売却の際はさまざまな費用が発生するため、注意が必要です。

住宅ローンの借り入れをする際に、土地、建物には抵当権が設定されます。抵当権とは、金融機関が住宅購入資金等を貸し付ける代わりに、土地や建物の不動産を担保にする権利のことです。法務局でご自身の土地、建物の登記簿を取得すると抵当権が設定されていることがわかります。

売却する際は、住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消する必要があります。当然のことながら金融機関は住宅ローンを完済しないとこの抵当権を抹消してはくれません。

　では、住宅ローンの残債額を確認するにはどうしたらよいでしょうか？

①住宅購入時（住宅ローン借入時）に発行されたローン返済予定表を確認する。

　（お借入時から金利に変動がある場合は残債額は変動します。）

②年末に郵送される残高証明書を確認する。

　（住宅ローン控除の適用期間は年末残高証明書をほとんどの金融機関は郵送して頂けます。）

③インターネットバンキングを確認する。

　（住宅ローンを借りている金融機関でインターネットバンキングを開設している場合は、インターネットバンキングでも確認ができます。）

④金融機関に問い合わせをする。

（所定の手続きをすると残高証明書を発行し郵送していただけます。）

ローンの残債を確認すると思ったより借り入れが減っていない！と感じる方もいらっしゃいます。その理由は・・・。住宅ローンの借り入れは【元利均等返済】と【元金均等返済】がありますが、ほとんどの方が【元利均等返済】でローン契約をされていると思います。その特徴は以下の通りです。

【元利均等返済】

毎月、支払う返済額が一定となる返済方法です。返済当初は利息の割合が大きく、返済が進むと、元金（借り入れ）部分の割合が大きくなるのが特徴です。

【元金均等返済】

毎月、支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。

元利均等返済は、返済開始の初期は返済額のうち利息の割合が多いので、購入後して数年後のローン残高は元金があまり減っていないと感じるわけです。

不動産の売却では、住宅ローンの残債以外の費用が発生します。

おもな費用は、以下の通りです。

A印紙代

B登記費用（抵当権抹消登記を含む）

C測量費用

D仲介手数料

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場合によっては他に費用が発生する場合がございます。各費用の詳細については関連記事をご参照ください。

以上のことから住宅ローンを返済中の不動産を売却するには、少なくとも住宅ローンの残債と売却経費が必要となります。

どのように売却するのか？

残債額がわかったら次にすることは、不動産査定です。住み替え先でも住宅ローンの借り入れを検討される場合は特に仲介査定と買取査定の両方をしていただくと良いと思います。

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ケース①残債額が査定金額+売却経費よりも少ない場合

この場合では、あまり難しいことを考える必要がありません。お客様のタイミングに合わせて仲介もしくは、買取にて売却を進めてください。

ケース②残債額が査定金額+売却経費よりも多い場合

A不足分を現金にてご用意できる場合

この場合は、ケース①と同様です。お客様のタイミングに合わせて仲介もしくは、買取にて売却を進めてください。

B不足分の現金をご用意できない場合

この場合で、住み替えの場合は、住み替えローンで残債額を1本化することもできます。

お住み替え先で住宅ローンを利用されない場合は、先述の通り売却の際は住宅ローンを完済しないといけませんので、住宅ローン以外のローンにて資金を調達する必要があります。

場合によっては、売却時期を先送りしたり、もしくは、売却を断念する必要もあります。

こういった資金計画もハウスドゥ愛西にお気軽にご相談ください。

まとめ

住宅ローンを返済中の不動産を売却することが可能なケースはたくさんあります。

但し、不動産の売却には、お客様の状況によって、多くの選択肢がございます。お客様にあった選択肢を発見する為にも、ご相談の際に可能な限りたくさんの情報を教えてください。特に、住宅ローンの残債額は大きなポイントとなります。

ハウスドゥ愛西では、経験豊富なスタッフが多く在籍し皆様のご相談をお待ちしています。

愛西市、あま市で不動産を売却する際は、ハウスドゥ愛西にお気軽にご相談ください。

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